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2016-08-17

问:好贷网信贷顾问,你好!最近我想用公积金买套房,可是后来去银行得知我的住房公积金贷款额度不够,如果单凭公积金贷款买不了房,后来银行职员得知我有一辆价值50万的车,就建议我使用组合贷款,我想问一下这个组合贷款是怎么一回事?会有风险吗?又是哪几个的组合呢?麻烦解答一下!                                                                                        (袁小姐)

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好贷信贷经理李经理:袁小姐您好,很高兴能解答您的疑惑!组合贷款,顾名思义,就是几种不同的贷款组合在一起,现在比较普遍的是公积金贷款和商业贷款的组合,下面来简单地介绍一下!

一、公积金必须连续缴存6个月

组合贷款是指正常缴存职工购买自主普通住房时,公积金贷款不足部分由银行商业性个人住房贷款补足而形成的一种个人住房贷款品种。

借款人的贷款由公积金和商业贷款两部分组成,连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上的具有完全民事行为能力的职工可以申请组合贷款。

二、优势明显的组合贷

组合贷款最大的优势就是利率低额度高,一方面提高了个人贷款购房的支付能力,另一方面相对于商业贷款又节约了利息。简而言之,组合贷款兼具了公积金贷款和商业贷款两者的优点!

举个简单例子,假设贷款100万元,期限20年。商业贷款利率以4.9%计算的话,纯商业贷款的月供为6426.45

如果采用组合贷款公积金贷款60万元,商业贷款40万元,公积金贷款利率以3.25%计算,则计月供为6159.79元,每个月比商业贷款减少266.66元。

使用商业贷款的总利息为550276.00元,组合贷款的总利息为401547.00元,两者之间的差额为148729.00元,很明显,用组合贷款可以节省自己的购房利息。

三、申请的6个条件

组合贷款由于是商贷和公积金贷款的叠加,所以在申请时不仅要满足商业贷款的要求,也要符合公积金贷款的要求。在这里整理出6条申请条件,供您参考:

1.具有有效的身份证件;

2.具有稳定的职业和工资收入,且信用良好,有偿还贷款本息的能力;

3.公积金贷款和商业贷款的借款人必须是同一人,申请组合贷款时不存在尚未还清的住房公积金贷款本息;

4.具有符合法律规定的购买住房合同和协议;

5.已支付不低于规定比例的首期购房款;

6.符合法律法规规定的其他条件;

四、组合贷款的还款方式

1.组合贷款的年限

组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定,最长贷款年限为30年。

2.组合贷款的还款方式

组合贷款中,公积金贷款部分采取自由还款方式;商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。

组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户(两张还款卡或两个还款存折)分别用于偿还公积金贷款和商业贷款。组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分的比例要求。借款人提前还款,可自愿选择提前偿还任意部分贷款。

组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行。

五、组合贷款所存在的问题

虽然组合贷款的优势明显,解决了那些公积金贷款额度不够的人的困扰,但它也并十全十美,也存在自身缺点:

1.办理的银行必须由公积金管理中心指定,使得购房人在选择银行、贷款产品以及还款方式上存在一定程度的制约。

2.组合贷款的办理时间较长办理手续比较复杂,审批也不是很容易尤其是对于有再次购房打算的人来说,更要谨慎选择组合贷。因为组合贷使用商业贷款的部分会在央行的征信系统中留档,当购房人第二次购买住房的时候,就会被商业银行认定为第二套房。而单纯使用公积金贷款,只要第一套房贷款还清了,再次申请公积金贷款时候,房子仍属于首套住房。也是部分买房不愿意使用组合贷款贷款买房的原因。

3.在贷款办理的费用方面,由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费,所以和商业贷款相比,借款人在办理组合贷时可能会增加费用支出。

总结起来就是,贷款银行制约性大、办理时间长、费用高,所以是不是选择组合贷款就一定符合你最初的要求,还需要比较后才能得出结论!

问:好贷网信贷顾问,你好!最近总是看到有广告讲到“无息贷款”,其中有很多是无息贷款购车的广告,那么我想问这种贷款真的不需要利息吗?是大家都可以申请这种贷款吗?它有什么要求呢?(周小姐)

好贷VIP客户经理黄经理:周小姐您好!很高兴接到您的咨询,您上面所说的“无息贷款”在我们的生活中的确存在,但也有很多只是打着“无息”的幌子来吸引大家的眼球,就像现在很多车贷广告那,所以在选择时一定要审慎对待。下面我将详细地给您介绍一下无息贷款!

一、什么是无息贷款?

无息贷款,顾名思义,就是不需要支付利息的贷款,现阶段我们所说的无息贷款主要有两种方式:

第一种所谓的无息是因为贷款利息主要由当地政府或国家财政贴息了所以我们在贷款的时候自己需要支付利息。这种方式现在主要有助学贷款创业贷款两种。

助学贷款主要是为家庭经济困难的在校大学生发放的,它的利息由国家财政贴息的。所以,在大学毕业前,您偿还贷款只需支付本金部分;但是,大学毕业后,本金和利息就都得自己偿还了。

另外,除了助学贷款不需要支付利息外,国家还提供无息创业贷款政策。

需要注意的是,无息创业贷款并不是所有人都能申请,国家对一些刚毕业的大学生、退伍军人、下岗职工提供优惠,只有符合条件的人才能申请!

此外,现代女性很多都会选择自主创业,国家为了扶持这种现象,推出了妇女就业贴息小额担保贷款只要创业妇女申请了小额担保贷款那么利息就由中央财政全额贴息但这种政策属于地方政策,不同地方有不同规定,具体情况还需要咨询当地政府或者是担保机构银行等相关部门

第二种所谓的“无息”,其实并不算真正意义上的无息,因为虽然它本身不对贷款收取利息,但会额外收取一定比例的手续费,主要是采取服务费的方式收取贷款费用

这种情况大家一定要注意天下没有免费的午餐很多时候这种手续费最终的钱数比银行的贷款利息还要多所以在看到这种贷款时一定要仔细阅读贷款合同不要简单听信工作人员的说辞

二、无息贷款购车不可信

现在流行的无息贷款购车,他们走的营销路线大多类似于上面说的第二种方式:看似占了便宜,实则背后隐藏着很大的猫腻。

猫腻1:无息贷款购车与保险捆绑销售。现在很多4S店会推出十分优惠的购车贷款计划,无息无抵押,先付5成首付,剩下的5成在18个月后一次性还清即可,这个看起来相当诱人,但是之后在办理其他提车业务受到限制。因为他们会要求你的第一次车险必须在店里办,这样一算反而比外面贵了一两成,导致莫名其妙地被“车险”了。

猫腻2:“无息”贷款暗藏年手续费4%很多人在购车时被销售一顿忽悠就稀里糊涂地签了购车贷款的合同,却没有看到“手续费”三个大字,提出退订无效,因为已经是已签合同。最后只能自认倒霉。

猫腻3:大额信用卡分期暗藏猫腻目前不少4S店还热推一种车贷方式,就是要求客户贷款的同时使用信用卡分期付款进行还款。

顾客通过银行申请车贷,虽然号称零利息,但还是要缴纳一定数额的手续费。信用卡分期购车业务,持卡人需要承担一定的手续费,这笔手续费不仅包含办理按揭业务的利润,还包含了贷款的利息,只是被银行和车行说得好听点叫做了“无息”,而在很多人看来,手续费听起来也很靠谱。

此外,不少银行会在宣传语中将手续费单位改成日,因此,不少手续费的宣传单会充斥只有千分之几的费用,但是算起来就并不少。

所以我提醒大家,以后凡是听到日还款多少日息低至多少类似宣传时,基本就是年息是个大,所以会在宣传时365,让你得很低。

猫腻4:免息金额比车价的优惠还要少有的车行规定如果消费者参加“免息”活动,其所购买的车型大多只能按照厂家指导价来支付,不能再享受新车的优惠价格,甚至有些车型的免息金额可能比车价的优惠还要少。

由此看来,无息车贷就像商场返券一样,看着实惠,其实犹如鸡肋,食之无味,弃之可惜。对于无息车贷,这实际上是一种拉动销售、推动市场的合作,只是汽车金融公司、经销商共同出让部分应属于他们的利润,并不是真正的无息。“免息贷款”更多的是为厂家积攒人气,制造噱头,远不如降价来的实惠。如果仅使用此类障眼法,恐怕不能长远下去。

总之,究竟哪些是真正的“无息”,还需要自己擦亮眼睛,仔细核算,以免稀里糊涂就上了当!

2016-08-15

问:好贷网信贷顾问,你好!我在一家上市公司工作两年了,到现在为止已经交了两年的公积金,大家都说公积金非常重要,对以后买房影响会很大,但我在本地已经有一套房,不需要再次购房,所以公积金还能派上什么用场呢?如果没什么用,是不是就代表我不需要在单位缴纳公积金 (赵小姐)

贷信贷顾问林经理赵小姐您好,您说的这个问题也是现在很多人容易忽视的一个问题,讲到公积金,我们最先想到的就是购房,所以对于像赵小姐您这样不需要买房的客户来说,可能会觉得这时候再上缴公积金就没有必要了。

不过,今天我想告诉大家的是,公积金除了买房还有很多其他用途,千万别随便断缴公积金哦!

在五险一金中公积金算是其中最重要的一种福利补贴了不仅以后买房能享受到贷款的最低利率而且还有其他福利

一、 租房时可抵用房屋租金

没有买房但是有住房公积金贷款的人,在租房时可以使用住房公积金贷款支付房租。

租房人如果想使用住房公积金贷款租房,需要携带房屋的房产证、房主身份证、租房发票、个人身份证明、工作证明、工资证明等到公积金管理中心申请办理住房公积金贷款租房就能轻松办理!

这其实是非常不错的选择,现在很多年轻人都喜欢租房,觉得那样压力比较小,那么此使用住房公积金抵用房租,压力不就又小了吗?
二、房屋装修时可使用住房公积金贷款
如果你买了房子但装修款不够,也可以申请使用住房公积金贷款。但前提是公积金在买房时并未使用。

针对此类需求,申请人同样只需要携带个人身份证证明、房产证明、房屋装修合同或工程预算表、装修发票或购买建材的发票到公积金管理中心申请装修使用的住房公积金贷款

如果您想对现在的房子进行重新装修,那么一直“闲置”的住房公积金就可以派上用场了。

三、公积金用于医疗费的支付

一旦生病,面临的将是一笔不小的医药费支出,特别是在北京这样的一线城市。

现在公积金也可以用来支付医疗费了,而且不限于本人使用。

如果申请人或其配偶、子女、双方父母发生省级劳动保障部门规定的城镇职工基本医疗保险门诊特殊病种所列的特殊病症,且家庭生活困难,可由本人及配偶申请提取公积金。

四、公积金与信用贷款挂钩

除了以上3种用途,公积金还直接与信用贷款挂钩。目前很多银行都推出与公积金相关的无抵押信用贷款,比如北京银行招商银行华夏银行和民生银行相继推出类似产品

只要连续缴存公积金1年以上个人每月缴存金额在500600元以上就可以直接到银行网点申请信用贷款凭住房公积金缴存记录无需任何抵押就可以获得最高50万元的贷款期限最短1最长3。不过,审核贷款申请只有信用记录良好的人才可能获得贷款

其中招商银行的贷款门槛是个人每月缴存公积金在600元以上最高贷款额度为60万元在成功办理公积金信用贷款后无论是公积金买房还是提取公积金都不会受到任何影响

所以,看了以上4种公积金的用途,你还局限于公积金只能用于买房的思想中吗? 如果你不需要承担买房还贷的压力,那么就将公积金充分利用起来吧!

企业贷款:

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2016-08-14

问:好贷网信贷顾问,你好!我今年30岁,是北京XX医院的一名医生,最近看中了一套二手房,准备买下来以作将来之用。不过据我观察,目前的二手房市场好像比较混乱,不敢贸然购房,所以想看看您有什么建议?(易先生)

好贷信贷顾问贺经理:易先生您好,很高兴有机会能帮助到您!说起购买二手房,我们有很多话想说,但在此之前先和您分享一条去年8月份刷爆朋友圈的新闻:《央视曝光!链家放"高利贷"!》。

当时事情原委是这样的:上海的购房人黄先生去年8月通过链家房地产经纪公司购买了一套婚房合同价400万元在签订合同前链家工作人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款但交易不会有任何问题链家方面与黄先生确认只要个人首付能达到7成也就是280万元余的120万元房款通过银行商业贷款支付,黄先生信以为真。签订合同后黄先生才发现这套房子已经被原房东抵押到银行用来贷款340,支付的首付280万元也被原房东挪作他用。

为一家在国内知名的房产中介公司,链家在很多购房人心中还是比较被认可的。但就是这样一家大中介公司当时央视曝光的内容上看,在提供二手房交易服务环节的时候,没有走正常流程存在很多不规范的操作

但我们应该看到的事,类似这类购买二手房失败的案例毕竟只是少数,只要按照正规流程走,多注意一些细节,二手房市场还是不那么可怕的。那么,在购买二手房时应该注意哪些问题呢?我认为主要应该注意以下几个方面:

一、仔细审查房产证原件

随着城市的急速发展,土地资源日益稀缺,一手房的交易量增速逐渐放缓,十多年间新增的一手房陆续进入到二手房的交易市场中,使得二手房的交易量快速增长,在交易数量、交易面积和交易金额方面,都大大超过了一手房。随着房地产交易市场的火爆,二手房买房纠纷也与日俱增。

在二手房买卖时签署合同前一定要仔细审核所要购屋的房产证原件和卖方身份证原件核对上面的相关信息内容包括

1.房本出证日期

2.房屋坐落位置是否同你想买的房屋是同一处房产

3.房产证上的面积是否同中介所说的面积一致

4.房屋所有权人是否同卖方签署合同人是同一人

5.该房屋按揭贷款抵押银行及贷款抵押额度是多少

这些信息都会在房本上有所显示不能轻信房产中介和卖方的一面之词也不能仅仅看房产证复印件就签署合同

二、购房首付款不要直接给卖方

在二手房房买卖时购房首付款交接一直是重中之重的事情!

虽然在正常二手房买卖交易时很多房产本身存在按揭尾款过户前需要先到银行做提前还款在解抵押之后才能过户,因此很多情况就需要用买方的首付款来替卖方来还款。但这对买方来说实际上是非常不利的,这种情况下建议尽量让卖方自己解决以免发生类似黄先生的尴尬局面

除此之外,买卖双方应该办理首付款资金托管业务放到银行等第三方金融机构账户中冻结起来等房产过户之后方可解冻卖家才能自由支取这样有效避免卖家拿到首付款后不配合过户

三、不要轻易在中介公司做垫资贷款业务

去年链家的案例中,黄先生面临首付款无法追回,房屋也无法及时过户的情况下,链家找到黄先生说可以签一个三方协议垫资给他将这套房交易下去这个三方协议每个月的利息高达1.6%年利息要超过20%远远高于了这个银行同档利率的四倍

所以,在买方资金遇到问题时不要轻易向房产中介公司或者担保公司办理垫资业务。因为从事资金业务和现金业务房产中介本身是不具有资质同时这些垫资费用相当高远远超过正常贷款的利率水平而且二手房买卖交易过程中遇到的不确定性因素很多交易时间也不确定所以很难保证交易时间盲目操作可能会造成你最终支付的利息远远超过预期

四、贷款流程要心中有数

二手房买卖本身具有操作环节复杂繁琐资金数额大操作周期长等特点作为个人在进行买卖交易前要多做功课

在签订买卖合同前让房产中介公司把整个买卖过程中,比如所经历的整个交易流程各个时间节点买卖双方所准备的资料每个环节所需要的时间周期和需要谁出面办理等信息详细列出这样才能让你在交易过程中做到心中有数

问:好贷网信贷顾问,你好!最近我想和朋友一起在当地买一套房,但由于初期的装修费比较高,所以和朋友商量贷款,可以贷吗?另外,由于我刚刚毕业没多久,我朋友已经工作三年了,那么一起贷款会存在什么风险吗?贷款过程中需要注意什么呢?让他当管理人可以吗?请帮忙解答一下!(刘先生)

好贷信贷顾问常经理:刘小姐您好!您说的情况我已经大致了解了,这种合伙贷款买房的方式在年轻人群体中时有发生。

不过这中间所涉及到的一些利益关系需要我们重点留意。比如未来双方在相关的税费、物业费上如何分工承担,又或者之后一方出现资金问题导致无法继续还款等情况,都是需要提前考虑到的。

万一处理不当,会影响彼此友谊,这就和当初合伙买房的初衷背道而驰了。

合伙买房的风险有哪些?

那么,对于这种被戏称为“拼买房”的合伙贷款方式,到底存在什么样的风险呢?

1. 使用风险

“合伙买房”的房屋属于所有投资人的共有财产,在使用和出售过程中,决策权就很难属于一个人,购买的房屋如何出租,出租给谁,如果合伙贷款人是住在一起的,房屋的使用面积应该如何分配,好的位置和差的位置怎样协调等,都是亟待解决的难题。

2. 合作风险

如果合伙贷款购房的一方准备将房屋出售或出租另一方却不同意,这时候谁具有决定权此外房屋出售或出租后租金或出售收益该如何分配等都需要进行详细约定。

3. 市场风险也不应忽视

如果是抱着投资的想法合伙买房,了都说,一旦楼市遇冷、房价降了合作双方要如何处理合作购房亏损如何分担

最后要注意的是如果对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

么,针对以上提到的潜在风险,如何有效规避,将风险缩小到最小呢?

二、 如何将合伙买的风险降到最小呢?

1.合伙买房写明“按份共有”的份额

合伙买房,一定要明确责、钱、权、利、房的归属,才能达到利益共存的基础。

合伙买房的所有出资人都可以共同在产权证上登记,一套房产要登记多个产权人时,有“共同共有”和“按份共有”两种方式。

共同共有,不分份额大小,分割时原则上是均分,常见为夫妻双方购房。

按份共有,原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。

如果是亲友间合伙买房,一般采用后者。

为避免日后纠纷最好能签订一份书面协议写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、如何分割等,相关税费、租金收益、物业管理费等如何承担,中途撤资等细节也要约定明晰。

2.明确贷款权利和义务

现在,银行在为个人办理购房贷款按揭时审批格外严格。

合伙贷款买房,一方有不良记录(如刷爆信用卡,又无力偿还)的情况下是不允许办理贷款的。

建议在实际操作过程中,贷款买房双方应该签署一个协议,明确双方的贷款权利与义务,一旦一方不能还贷或负担不起,另外一方仍需要对银行承担,如果日后出现问题的话(如情侣贷款后却分手),那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。

3.注意考虑“隐形共有权人”
面提到了一套房产以登记多个产权人,但如果其中一人已婚,那这人的伴侣作为“隐形共有权人”也对所买房享有权利所以,贷款买房的相关环节,需这位“隐形共有权人”到场。

另外,再次提醒大家,一起贷款风险还是比较高的。

曾有位银行个贷部门的工作人员透露,银行对这类贷款采取非常谨慎的态度。两人或多人合伙买房,在银行住房贷款合同中,只能把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时,一般选择有贷款资格、还款能力强的那个。

贷款过程中,主贷人与银行发生借贷关系;其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字(有配偶的一方,其配偶也要到场签字),表示同意将所购的共有房产抵押给银行。

不过,这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。

也有一些银行在个人抵押借款合同外,与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务,当借款人不能按时还房贷时,银行可以向其他共有人催收贷款。

以我建议大家,如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。这么做可以尽量规避一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。

2016-08-12

问:好贷网信贷顾问,你好!我之前因为工作经常出差,所到的地方比较偏僻,找不到银行,之前发生过几次车贷的逾期,现在我正在申请房贷,请问这会影响我正常的房贷审批吗?而且听说车贷有逾期,会让我的房贷利率上浮,这是真的吗?                                                                                        (姚先生)

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好贷信贷顾问潘经理:姚先生您好,看到您的来信,很高兴可以为您解答上面的疑惑。

借贷者的征信状况一直是银行比较看重的。如果像您所说,之前有过几次逾期还贷的记录,那么现在想要申请房贷,影响肯定是会有的。至于房贷利率是否会因此上浮,银行会根据具体情况做出调整。下面,详细给您介绍一下贷款逾期应该怎么办。

一、 贷款逾期影响究竟有多大?

贷款逾期一直是困扰着大家的一个问题,银行对此的态度也是尺度不一,特别是遇到房贷收紧的时期,更成为银行拒绝房屋贷款的一大理由。

有过贷款经历的人都知道,银行在受理此类申请时,会着重看以下几点:

1.收入是否稳定,若收入稳定,也就具备了基本的贷款条件;

2.您的资产数量,比如否有房有车;

3.您的负债状况;

4.也就是今天话题中涉及到的征信记录,一般来说,征信状况主要从您是否有过逾期记录来衡量。

逾期记录包括您以前有过的房贷、车贷、助学贷款以及信用卡等是否有不良的历史记录,如果借贷人的征信报告上存在“连三累六”的现象,也就是说如果有连续三次的逾期还贷记录,或者累计有六次或六次以上的逾期记录,那么银行就会拒绝您的申请。

同时,银行相对更看重您这两年的逾期情况。姚先生您说自己之前有过几次逾期还贷的情况,那么,有连续三次吗?或者有累计6次以上吗?要注意虽然都是逾期,但数量不一样,连续不连续,还是会有一定的区别待遇。

另外,在房款审批时,银行会查看您是否已结婚,因为婚姻双方的财产和负债都是共有的。

如果您已经结婚,那么很多银行在审批过程中,不仅会看您的征信,同时也会看您配偶的征信状况。两个人中如果其中一方有比较严重的信用问题,银行都会拒绝贷款给您。

在我们身边,就有很多类似的例子。不过,就像上面说的,征信报告是信贷审批时非常重要的参考之一,并非全部,各行的信贷标准不完全一致。选择合适的信贷产品也有绕过配偶征信的可能。所以在做决定前也可以多比较衡量。

二、 贷款造成影响后又该如何补救?

如果确实因为逾期问题阻碍了您审批的进程,别灰心,因为那也不完全代表您失去了贷款的机会。

银行会看您出现逾期的具体情况,如果不是本人主观原因造成的逾期,就像姚先生您这样,是因为本人工作出差而造成未能在规定期限内还款,那么,这个时候您就可以通过相关金融机构,开具非恶意逾期的有关证明!

另外,不要出现当前逾期,要一次性把当前逾期付清,并拿到付清证明。

还有就是房贷利率上浮的问题,这可能是逾期还款必须要承担的后果!为了提高您申请的成功率,可能需要提高购房首付款额度或者提高贷款利率的方式来申请贷款这样银行会认为这笔贷款风险相对会降低

但是,如果您逾期次数太多,那就没有任何可以拯救的方法了,只能等5年年限过去,系统自动消除记录。

总之,在这里温馨提示各位贷款的朋友,最好在还款日之前就把本月应该还款的数额打到还款卡中最好多提前几天如果你经常出差那就在还款卡中存入3个月左右的月供数额或者把还款卡交给家人让家人帮忙打款这样就能降低逾期的概率

2016-08-11

问:好贷网信贷顾问,你好!今天我想问一下农村非城市户口是否能申请按揭款买房?我的户口所在地是湖南省怀化市农业户口年前在深圳工作交公积金一年社保10。2012年迁往成都交公积金和社保三年现在想在家乡湖南省怀化市按揭购买一套二手商品房想了解一下能出具成都的收入证明吗?再就是农村户口可以申请按揭吗

(郝小姐)

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好贷信贷顾问刘经理:郝小姐您好!您询问的问题也是现在很多非城市户口市民关注的问题,在这里我很高兴能为您答疑解惑!

首先,农村户口是可以在本地贷款买房的,也就是说贷款买房和户口并没有直接的关联,不过您说的成都的收入证明,这个是否能派上用场,就要视情况而定了!

一、 户口和按揭贷款买房不直接挂钩

在我们的生活中,户口作为公民身份的一种标志,是国家统计人口的重要渠道之一。

但户口又分为农业户口和非农业户口,可别小看这一字之差就多一个“非”字,享受待遇可是大大不同

那么,在住房贷款问题上,户口不同,也会存在相应问题吗?

答案是否!

其实,农村户口也可以申请住房按揭贷款的,虽然现在依然会有个别银行在政策上不能做到一视同仁,比如会减少的贷款成数或者提高的贷款利率。那么,遇到这样的银行,选择避开就可以了!

一般情况下,农业户口申请的流程、门槛都和非农户口的政策是一致的。像中国银行、农业银行、建行、工行等都可以受理此类贷款。

所以在选择好贷款银行后,接下来您只需要去当地的中国人民银行查询自己的征信状况,若征信没有问题,就可以准备贷款的下一步了!

另外,您也可以申请异地公积金贷款买房。

现在国家刚出台新政策,规定异地公积金也可以在本地申请贷款买房,相对于以前还是很方便的。

您只需要向贷款城市公积金中心出具公积金书面证明,并配合贷款城市公积金中心核实相关信息,若各项都符合,就可以申请公积金贷款了。

二、 本地按揭买房,外地收入证明管用吗?

户口不是问题,那么就一定可以顺利将贷款办理下来了吗?

别忘了当你向银行提交贷款申请时,还需要提交一个非常重要的证明——收入证明。

可别小瞧这个证明,它可发挥了至关重要的作用。银行必须通过这个证明来判断您是否有稳定的收入和相当的还款能力。

事实上,很多人按揭买房都卡在了这一步。按照现在的政策规定,如果您选择在当地银行办理贷款,他们一般是不认可异地收入证明的,但是这并不代表就束手无策了!有两种情况您还是可以成功将贷款办理下来的:

1.任职单位的总部正好是您购房所在的城市,那么您只需要拿着劳动合同去总公司,就可以办理当地的收入证明;

2.如果所选择的贷款银行正好在您工作地有分支行,那么分支行也可以完成您在工作地的尽职调查 ,从而对您的征信做出评定,再决定最后是否贷款。

根据以上提到的两种情况,再结合您自身的现状就可以初步判断是否具备基本的贷款要求。

当然,现在也有很多在外地工作的人,想在老家贷款买房,他们会找当地认识的人开具一份收入证明,这种方法存在一定风险性,一般不提倡,所以尽量不要轻易尝试!

最后再提醒一点,不同的省市就外地收入证明是否可用这个问题,也会存在一些地区差异,所以最后还是要询问当地的银行,视具体情况而定哦!

2016-08-10

问:好贷网信贷顾问,您好!我是一名外国人,我的中文名字叫唐宋,从小就喜欢中国。来北京已经5年多了,北京的一切都吸引着我,我发现自己已经深深爱上了这座城市,所以有在北京买房的打算,所以我想问下您我在北京能买房吗,如果买房可不可以申请买房贷款呢?

(唐先生)

好贷信贷顾问赵经理:唐先生,您好!中国是个热情好客的国家,我们很感谢您对中国的热爱。随着世界的一体化发展和一些人自身生活等原因,人们在海外购房的意愿变得越来越强烈。

对于外籍人士购房,每个国家都有不同的政策规定,不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。下面我就向您详细解释一下,在中国买房需要哪些条件?以及可不可以申请贷款买房?

一、外籍人士在中国能不能买房

在中国加入WTO之后,外国人购买房产就与国内的居民没有什么不同了。

2015年3月15日,国务院总理****在答记者问时就曾表示,欢迎外国人来中国买房。此外,由我国六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》通知明确表示:境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

因此,我们可以知道,只要满足一定条件,外籍人士在中国是可以买房的。那么,外国人在中国买房需要哪些条件呢?

二、外籍人士买房需要哪些条件

1.满足条件

(1)境外机构和在中境内工作、学习超过一年的境外个人才可以购买符合实际的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。

(2)在中国连续居住满一年,且能开出居住证明

(3)外籍人士购房需要提供相关身份证明,即:身份证、护照。

2.注意事项

(1)按照规定,外国人在中国不得以单位的名义购买住房,也就是说,只能以个人名义在中国购房,而且外国人只能购买一套住房。

(2)虽然加入WTO后,在中国,外国人购买房产与中国人没有什么大的不同,特别是去年取消了外国人只可购买外销房的限制后,自由度更大了,但为了能够顺利取得国家安全局批准,国购房者最好是购买那些可以对外销售的楼房

三、外籍人士是否可以申请购房贷款

符合国家相关政策的前提下,境外人士购房,就是“国民待遇”。在首付成数、利率政策上享受与中国居民完全相同的待遇,即贷款成数最高可达7成,还款期最长可达30年

在币种上,境外人士还可自主选择美元、港元、欧元等

外国人可以持居住证向中国的银行申请商业贷款,费用与国人办理基本相同。

四、外籍人士申请购房贷款注意事项

1.外籍人士贷款购房要求的手续:申请人的身份证明、财产证明(股票交割清单、车辆行驶证以及另外的产权证明等)、收付款凭证等。

2. 外籍人士用以证明其身份、收入来源的文件均需由中国驻所在国大使馆给出《认证书》。

3. 外籍人士申请住房按揭贷款,要有稳定的经济收入,具备偿还贷款本息的能力。成功获贷后,也要按时足额还款,否则,出现逾期还会对个人信用记录造成严重的影响。

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问:好贷网信贷顾问,您好!我今年30岁,积攒了几年终于攒了一笔钱,所以最近准备按揭贷款买一套属于自己的房子,可是面对人生中的第一次贷款,我迷茫了:我需要付多少首付?我可以贷多少款?究竟该做公积金还是商业贷款?首付给多点还是月供给多点?贷款时间长短多少合适?你能给我一些这方面建议吗?

(李小姐)

好贷信贷顾问郑经理:李小姐,您好!相信很多人和您一样,在买房之前很少去了解房贷方面的有关知识,这时候有些人就会选择不懂装懂,任由商业机构说了算,其实这是不对的,买房可是人生中的头等大事,在这种事上可不能犯糊涂,所以下面我就像您详细说说第一次买房贷款应该怎样选择吧!

一、首次买房首付多少

一般来说,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。购买自住住房建筑面积90平方米以下的首付款比例不低于20%

然而事实上,具体到不同的地方现在买房首付多少是不一样的。比如说:在我们中国比较发达的城市,北京、上海、广州、深圳、重庆等大城市都是不一样的,但总体都保持在20%-30%之间。

各地区首付比例也肯定会有一定的差别。所以您如果要现在买房,就要密切关注自己所在地或者想在哪个城市买房的城市首付比例来看。这样大家就不会在为买房首付多少而发愁了。

二、你可以贷多少款

1.商业贷款

一般来说,如果是商业贷款,现在首套房规定首付是3成,贷款7成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等,这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。

因此商业贷款额度申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关,以银行最终的审批为准。

2.公积金贷款

公积金贷款额度的审批,跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。

公积金贷款额度:根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。

(1)按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度

计算公式为:(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

(2)按照贷款最高限额计算的可贷额度

一人申请住房公积金贷款的,最高贷款额为50万元,两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的,最高贷款额为80万元。借款申请人(可以一人也可多人)购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款最高额度为120万元

3.按照贷款比例计算的可贷额度

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%

三、选择商业贷款还是公积金贷款

1.公积金贷款

(1)首付低

现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式,原因在于公积金贷款首付低,特别是首套房贷,纯公积金贷款还可以做到两成首付。

(2)利率低

公积金贷款的利率低,住房公积金贷款年利率5年以下的为2.75%,5年以上的为3.25%。

(3)时间慢

一般来说,银行都是在借款人的公积金贷款申请审批通过,上下家成功办理过户并成功拿到交易中心发布的新房产证之后,才会发放公积金贷款。由于之间的审批流程较多,所以公积金贷款审批到放款的周期一般在1-3个月之间,甚至更长的时间。

2.商业贷款

(1)速度快

一般来说,商业贷款贷款额度没有最高额的限制,主要根据贷款人情况决定最终的审批结果,而且办理快捷。由于做公积金贷款比较慢,业主希望早点拿到款项,所以当你去买房时都是推荐你做商业贷款

(2)利率高

住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为4.75%,5年以上的为4.9%。

举个例子:小马由于需要购买住房准备申请贷款50万元,年限为10年,已知目前的商业贷款利率为4.9%,公积金为3.25%。

那么我们可以计算出,如果使用公积金贷款,月供为4886.95元,利息总额是86314.13元;如果使用商业贷款,月供为5278.87元,利息总额是133464.37

所以,从经济方面考虑,建议您选择公积金贷款。

四、选择哪一种还款方式

适合自己的就是最好的,我这有一个例子:

“等额本金还款好,还是等额本息还款好呢?”前段时间小胡在丰台区贷款买了一套二手房,总价80万元。小最终选择了等额本金还款法,“这种还款方式,第一个月还款额最高,以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。”不过,有朋友却说这是一种“先苦后甜”传统的思维方式,根本不符合现代环境了。

1. 等额本金还款法

这种方法第一个月还款额最高,以后逐月减少,所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的,只是利息不一样,由高到低。

2. 等额本息还款法

这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份,每个月还款额度相同,所以这种方法常被称为“等额法”。

等额本金还款法看似利息更少,但正是因为着银行的钱才产生更多的利息

所以,我建议如果有更好的投资渠道,不妨采取等额本息还款法,如果有还款能力,没有其他投资渠道,等额本金还款法则更合适。

实习编辑 彭锦谱

2016-08-09

问:好贷网信贷顾问,你好!我是江西南昌人,目前在北京做生意,最近因为急需一笔资金周转,我打算用南昌的房产做抵押贷款,不知道北京的银行是否能办理,如果能办理有需要哪些材料,如果不能的话又应该怎么办呢?(罗先生)

好贷信贷顾问祝经理:罗先生,您好!很高兴能为您解答这个问题。

像您一样,现实生活中很多在外地工作或做生意的人,难免会遇到需要大额资金周转的时候,而大家都知道,选择房屋抵押贷款来填补大额资金的空缺,是很好的选择。那么身为一名外地人,是否可以到当地银行办理异地房屋抵押贷款呢?

一、异地房产抵押难

异地房产抵押贷款是一个较为久远的话题,在2006年到2009年外地房子是可以抵押贷款的,甚至是各家银行争抢的“香饽饽”。

但是,在2009年之后,银行慢慢地叫停了此项业务。原因在于随着业务开展逐渐深入,银行发现外地房子办理抵押贷款有以下几个缺陷:

1.成本高风险大

2.办理异地房产抵押贷款业务需要派遣工作人员要去当地考察房屋的状况,人力物力耗费都很大。

3.借款人若不能按约还贷,银行处置起来也非常麻烦

由于以上原因,现在银行一般不允受理跨地域房产抵押贷款,办理房产抵押贷款业务,大多要求房产为本地房子。

二、贵宾客户权限高

但事情也不是绝对的,对于异地房产抵押贷款,银行也并不是一棍子打死,我这就有一个真实的案例:

温州市民张先生经营一家企业,由于生产经营需要,五年前他用自己市区的房产向某国有银行申请了300万元的贷款。最近他的贷款到期了,想继续申请贷款,不过由于房屋老化等问题,银行告知他现在他的房子只能贷到200万元了。

让张先生松了一口气的是,银行人员建议他用在杭州的房子进行补充贷款,可以补上由于房价下跌造成的“资金缺口”。

银行主动向客户推荐,难道异地房产抵押在温州又开闸了?经过了解,相关负责人表示,这只是一项补充业务,针对的是贵宾客户,而且行里也表明不做宣传,他们之所以为客户办理异地房产抵押贷款,目的是为了留住优质客户,因而,如果优质客户有异地房产抵押贷款的需求也会满足。

所以,如果您是某银行的贵宾客户,可以去该银行咨询一下,也许银行会帮助您办理。

三、如果无法办理应该怎么办

综上所述,对于普通人来说是无法办理异地房产抵押贷款的,这时候应该怎么办呢?我有以下3点建议:

1.如果您需要的贷款额度较大,必须申请房屋抵押贷款。那可以委托房产所在地的亲人(比如说配偶、父母),让她们到本地银行或贷款机构进行房产抵押贷款申办,不过应该提供委托证明以及房产抵押承诺书,以及银行需要的相关资料。

2.如果贷款额度不是很大,可以选择当地正规的贷款机构申请信用贷款,这需要提供收入证明和房产证明(房产只做资产证明,不抵押)。

当然,无论选择哪种贷款方式,都必须要有稳定收入,良好的个人信用,有偿还贷款的能力和良好的还款意愿。

3. 如果您的资质情况不是很好,无法从银行顺利获贷,在有房产作抵押的情况下也可以考虑当地正规民间公司。

与银行相比,民间贷款公司不但放款快,而且门槛低,但良莠不齐,收费较高,在这一点上需要慎重考虑。您可以到我们好贷VIP服务中心来咨询,我们对接的金融机构都经过严格筛选,不会存在问题。